Por que a queda dos juros ainda não chegou no financiamento imobiliário?

O corte da taxa Selic para 12,25% após a última reunião do Comitê de Política Monetária (Copom) ainda não chegou nos juros do financiamento imobiliário e coloca em pauta sobre o momento certo para comprar um imóvel. À EXAME Invest, especialistas explicam que, de fato, não é possível observar ainda o efeito no crédito imobiliário, mas que com os próximos cortes já será possível visualizar mudanças.

Na análise de Angelo Ferraretto, diretor de gestão da Integral Brei, gestora de fundos de base imobiliária do Integral Group, as taxas de financiamento recuam de forma mais perceptível com a Selic abaixo de um dígito, via de regra. O Boletim Focus desta segunda-feira, 13, manteve a expectativa da Selic para o final de 2023 em 11,75% e em 9,25% ao fim de 2024.

Somado ao fato da Selic ainda estar em um patamar elevado, Marcelo Tapai, especialista em Direito Imobiliário e sócio do Tapai Advogados, explica que o mercado de crédito demanda algum tempo de maturação para observar uma alteração nas taxas de financiamento. “Um fato interessante e curioso é que quando a taxa Selic sobe, a taxa do financiamento imobiliário acompanha mais rapidamente esta subida e quando cai, demora mais para acompanhar o movimento de descida”. Segundo Tapai, o mercado também precisa entender se este movimento de descida é um movimento constante, em que não vai ter nenhuma mudança de rota para poder baixar as taxas.

A lei da oferta e demanda também influencia a redução da taxa de financiamento. Tapai ilustra que quando o mercado imobiliário está muito aquecido e não tem uma grande concorrência entre os bancos, ou seja, há mais demanda do que oferta, os juros tendem a subir. “Enquanto houver interessados em pegar esse dinheiro emprestado com a taxa que o banco está praticando, o banco fica acomodado e provavelmente não vai mexer nisso tão cedo.”

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Taxas de financiamento vão além da Selic

Peixoto Accyoli, CEO e presidente da RE/MAX Brasil, explica que para as taxas de financiamento ficarem mais baratas, outros fatores que vão além da Selic precisam ser levados em consideração. Isso porque o dinheiro para o financiamento imobiliário vem, em grande parte, da poupança. Ou seja, os bancos usam os valores que os investidores colocam na poupança e emprestam na forma do financiamento.

A caderneta de poupança, ainda a principal fonte de captação do setor imobiliário do país, tem sofrido com as retiradas, o que acaba restringindo o crédito. Em setembro deste ano, a captação líquida das cadernetas de poupança permaneceu no campo negativo 5,6 bilhões de reais. Segundo dados da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), houve saídas líquidas de recursos em todos os meses deste ano, com exceção de junho. Com isso, no ano, o saldo acumula queda de 72 bilhões de reais até agosto. Em 2023, o financiamento vindo da poupança foi de R$ 114,6 bilhões, redução de 16% em relação a igual período do ano passado.

“Devido à superutilização da poupança, o financiamento encareceu um pouco. Os bancos, que usam a poupança para financiar o imobiliário, tiveram de complementar o custo com dinheiro não vindo da poupança. Nessa nova composição, a taxa de juro do financiamento fica mais cara”, disse Filipe Pontual, diretor-executivo da Abecip, em entrevista à EXAME. A reportagem completa você confere aqui. 

Como só o recurso oriundo da poupança não dá conta de atender os pedidos de financiamento, as instituições financeiras começam a captar dinheiro por outros meios, como a Letra de Crédito Imobiliário (LCI). Para esses investimentos, o custo do dinheiro é a Selic - e é aqui que ela entra no cálculo.

Ferraretto também acrescenta: “Os bancos, pela regra do Banco Central, precisam direcionar até 65% da poupança para o crédito imobiliário. Com a Selic um pouco mais baixa, a poupança também pode ter alguns saques, porque o pessoal acaba tirando e colocando em outros ativos um pouco mais agressivos, o que limita um pouco esse funding. Então é preciso observar o quanto os bancos têm ainda de crédito para conceder, principalmente dentro da poupança.”

Antonio Paulo Barbosa, CEO da Homefin, plataforma de financiamento parceira da RE/MAX Brasil, também enfatiza o uso desses outros mecanismos (como LCIs) e títulos do mercado em geral atrelados ao Certificado de Depósito Interbancário (CDI) e à inflação para a composição do funding dos financiamentos. “Para o mercado imobiliário, isso é muito bom, porque ele se torna mais independente de recursos direcionados. Mas como estes títulos, em geral, são de longo prazo, eles refletem a expectativa futura de juros e por isso a redução da Selic no curto prazo não reflete nas taxas de financiamento imobiliário. Com a acomodação das taxas de juros futuros, veremos uma redução nas taxas de crédito imobiliário em breve. Acredito que esse movimento será para o primeiro semestre de 2024.”

A RE/MAX atua como franqueadora no mercado imobiliário e, apesar de ter crescido 32% no Valor Geral de Vendas, observou uma diminuição da quantidade de imóveis vendidos com financiamento. “Isso evidentemente se deve à alta da taxa de juros e, não menos importante, à restrição de juros do mercado imobiliário. Em relação ao percentual, houve uma diminuição de 20% nas vendas com financiamento. Este cenário só vai mudar quando a Selic baixar ao ponto dos bancos perceberem uma possibilidade de reduzir as taxas de juros. A expectativa é que veremos um impacto mais direto quando os juros estiverem abaixo de dois dígitos”, afirma Accyoli.

Aversão ao risco

Mais do que a Selic em um dígito, Vitor Oliveira, especialista em planejamento patrimonial da One Investimentos, comenta que um fator que influencia bastante a redução ou não das taxas de financiamento é o risco. Ao emprestar dinheiro, os bancos consideram os riscos tanto da parte do tomador de dinheiro, quanto do mercado como um todo, além de encargos, seguros, já que dependem de uma visão de longo prazo. Para Oliveira, atualmente, o cenário está muito incerto, o que torna a decisão de reduzir os juros mais difícil.

" Os juros mais longos, as curva de  longo prazo abriram, ou seja, estão mais altas, em torno de 11,50% e 11,70%. Isso porque as financeiras que fazem o financiamento precisam mitigar o risco. Há diversas incertezas no mercado, como a guerra de Israel, o conflito da Rússia e Ucrânia, o cenário de Taiwan e China, e a questão fiscal dos Estados Unidos. Aqui no Brasil também há ruídos políticos em relação à reforma tributária e o cumprimento do arcabouço fiscal”, afirma.

É a hora para comprar imóvel?

Para os especialistas, há alguns fatores além da taxa de juros para avaliar se é o momento ou não de comprar um imóvel. Ferraretto e Oliveira comentam que, apesar de ser muito pessoal a decisão, financeiramente, com a Selic ainda em alta, é mais vantajoso investir o dinheiro. Além disso, o Banco Central já aponta para novos cortes, o que pode somar à decisão de aguardar para realizar a compra.

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Já Ferraretto enxerga o cenário de outra maneira. “Quando os juros estão altos, o capital está caro, mas normalmente os imóveis estão baratos, isso tende a desvalorizar o imóvel. E o contrário também é verdade, quando os juros estão baixos, o dinheiro está barato, mas os imóveis normalmente são caros, então fica meio que um trade-off.” Ainda segundo ele, caso a compra do imóvel seja feita em um momento de juros altos, quando os juros caírem, o comprador pode fazer um interveniente quitante.

“Você vai em outro banco e substitui a dívida por uma taxa mais baixa, é possível fazer isso. Ou pode, ao longo do tempo, amortizar as parcelas, o que vai reduzindo drasticamente os juros futuros. Então, não necessariamente precisa esperar a taxa de juros estar super baixa para comprar um imóvel, porque se esperar os juros ficarem lá no chão, os imóveis vão estar mais caros.”

Peixoto também enfatiza as oportunidades no mercado imobiliário, principalmente no mercado secundário em 2023, que, segundo ele, mostra sinais de aquecimento, sugerindo a emergência de boas oportunidades de investimento. “Mas tudo vai depender dos planos de cada pessoa, ou seja, o momento ideal para se comprar um imóvel está diretamente associado a quem tiver com dinheiro disponível em caixa. Devido à redução da demanda, as oportunidades são maiores.”

Veja taxa de financiamento dos 5 maiores bancos do país

A pedido da EXAME Invest, a Homefin levantou as taxas médias de financiamento imobiliário dos cinco maiores bancos do país em um prazo de 30 anos. O valor do imóvel considerado é de R$ 500 mil, em que o cliente solicitou 60% de financiamento no valor de R$ 300 mil, com uma renda de R$ 20 mil.