Para a Loft, reforma de imóveis é negócio bilionário

Reformar um imóvel é um daqueles perrengues que pareciam à prova de inovações tecnológicas. Mas uma dupla de empreendedores está tentando levar ciência para o negócio. O alemão Florian Hagenbuch e o húngaro Mate Pencz criaram uma startup que busca dominar a cadeia das reformas, com uso intensivo de dados na aquisição, na própria reforma, na venda, no financiamento e no seguro do imóvel. A empresa, fundada por eles no Brasil em agosto de 2018, chama-se Loft e já recebeu 88 milhões de dólares em investimentos de fundos. Está avaliada em 1,5 bilhão de reais — ou seis vezes o que vale a Gafisa, uma das mais tradicionais construtoras do país.

Hagenbuch e Pencz chegaram ao Brasil há oito anos, quando criaram a gráfica online Printi. Interligando o pedido do consumidor à produção própria, a Printi trouxe agilidade e redução de custos ao setor. Quando o faturamento do negócio bateu 150 milhões de reais no ano passado, os empreendedores venderam o controle à empresa holandesa Cimpress, fabricante de produtos gráficos personalizados. Agora pretendem replicar o modelo de verticalização em um mercado muito maior, o imobiliário. Em 2017 foi vendido 1,7 trilhão de dólares em imóveis no mundo, de acordo com as estimativas da companhia americana de serviços imobiliários Cushman & Wakefield. O Brasil registrou 473 bilhões de reais em transações nesse setor no mesmo ano, segundo relatório do Colégio Notarial do Brasil. O problema, que fez brilhar os olhos dos empreendedores: em média, há uma demora de 468 dias para vender um apartamento por aqui, nos registros do portal de imóveis Zap.

A Loft atua procurando resolver as dores dos vendedores, que querem desovar logo seu imóvel e receber à vista, e as dos compradores, que buscam apartamentos reformados nos melhores bairros por preços acessíveis. A empresa tem 60 imóveis anunciados nos quatro bairros paulistanos onde atua — Jardim América, Jardim Paulista, Itaim Bibi e Vila Nova Conceição — e já comercializou 150 propriedades reformadas. A estratégia é comprar imóveis antigos por 6.000 a 9.000 reais o metro quadrado e vendê-los renovados por algo entre 12.000 e 16.000 reais o metro quadrado.

Para conseguir essa margem, Hagenbuch e Pencz criaram um algoritmo que pondera critérios como conservação do edifício, metragem, histórico de compra e venda, luminosidade do andar e características da rua onde a propriedade está. Com esses dados, forma-se um preço máximo. Daí são subtraídos margens e gastos com reformas e impostos para chegar à proposta de compra. O preço médio de venda final vai de 1,5 milhão a 2 milhões de reais — segundo os sócios, até 50% menos do que imóveis novos.

A startup espera, no futuro, entrar em um segmento um pouco mais popular e oferecer imóveis com preços médios de 500.000 a 1,5 milhão de reais. A entrada em novos bairros, como Paraíso e Pinheiros, é o próximo passo. “Criaremos um efeito de rede, começando por bairros que concentram renda e mão de obra qualificada. É o que a Uber fez por aqui”, afirma Pencz. A Loft precisa de capital de giro para bancar o prazo entre a compra do imóvel e o pagamento do novo dono, que hoje está em três meses.

A startup começou com um aporte semente de 18 milhões de dólares, liderado pelo fundo de investimento brasileiro Monashees e acompanhado por executivos como David Vélez, presidente da fintech Nubank. Em março deste ano, obteve um investimento de 70 milhões de dólares de fundos como os americanos Andreessen Horowitz (que investiu nos gigantes de tecnologia Airbnb e Facebook) e Fifth Wall Ventures (investidor na startup brasileira Loggi). A Loft pretende aos poucos ampliar o controle sobre outros estágios da cadeia imobiliária. Oferece financiamentos em parceria com instituições financeiras e estuda entrar em seguros residenciais. Em 2019 projeta movimentar 2 bilhões de reais em vendas e chegar a Belo Horizonte e Rio de Janeiro.

Nos Estados Unidos, empresas que atuam da mesma forma que a Loft são chamadas por um termo próprio: iBuyers. A empresa de análises CB Insights identificou sete startups americanas de compra, reforma e venda online de imóveis. A maior delas é a Opendoor, outra que recebeu aporte do Fifth Wall Ventures. Criada no Vale do Silício em 2013, a startup arrebanhou 1,3 bilhão de dólares de fundos e afirma ter atendido 13.000 consumidores. No total, o Brasil tem 123 startups no setor imobiliário, ou construtechs, o que representa apenas 1% da massa de startups brasileiras.

Apesar de inovadora, a Loft já tem concorrentes, como a KeyCash, que captou 25 milhões de dólares e pretende vender 110 apartamentos em 2019. “Esse mercado será transformado, mas leva tempo. A Opendoor está pegando fogo agora, anos depois de sua criação, e algo similar acontecerá por aqui”, afirma Paulo Humberg, cofundador da Keycash. A competição também vem dos grandes: o Grupo Zap, de classificados virtuais, anunciou um investimento de 100 milhões de reais para adquirir, reformar e vender 300 imóveis. Na dúvida, Hagenbuch e Pencz são também investidores das imobiliárias virtuais Viva Real (hoje parte do Grupo Zap), Quinto Andar e Em Casa. Se o mercado imobiliário vier a se transformar, a dupla não vai querer ficar de fora.