FIIs, startups e inovação para a classe baixa: tendências impactam construtoras em 2021

O mercado imobiliário continuará aquecido em 2021 e abre espaço para mais inovação, novos formatos de investimentos, parcerias com startups e até investimento em novas regiões e formatos de imóveis.

Fundos imobiliários, parcerias com startups, busca por regiões atrativas fora de São Paulo e um novo olhar para a classe baixa estão entre as tendências que devem agitar o mercado imobiliário este ano.

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A projeção de crescimento do mercado imobiliário é de cerca de 10% para 2021, de acordo com a Câmara Brasileira da Indústria da Construção. Confira abaixo algumas das inovações e tendências que movimentam o setor de imóveis este ano.

Parcerias com startups

A construtora Cyrela está no meio de uma intensa transformação digital. Parte das mudanças foi necessária por conta da pandemia, mas a empresa resolveu levar a inovação para outras áreas da empresa.

A Cyrela já tem parcerias com mais de 70 startups - e há mais de 120 em um banco de dados. Entre elas, estão Allower, de dados e algoritmos para melhorar eficiência na busca de terrenos, Onii, uma tecnologia para pequenos mercados dentro dos condomínios, e o App Facilita, para gestão de vendas para corretores Vivaz. Essas parcerias incluem investimentos ou contratações de um produto ou serviço. A maior parte dos projetos tem um formato de prova de conceito, no qual uma corporação firma um contrato de três meses com uma startup. Durante esse intervalo, as duas partes buscam desenvolver e aperfeiçoar o projeto, que pode virar um contrato permanente ou não. 

De acordo com Guilherme Sawaya, diretor de transformação digital na Cyrela, uma das vantagens dessa parceria é mudar a mentalidade interna. Muitos executivos da construtora não estavam acostumados com esse modelo de contratação. "Precisamos preparar a cabeça da construtora para uma mentalidade de MVP (Minimum Viable Product, a versão simplificada de um produto final)", diz ele.

Além das parcerias com startups já existentes, a empresa também decidiu criar seus próprios negócios inovadores internamente. É o caso da Mude.me, que oferece uma plataforma de financiamento coletivo, ou vaquinha, para ajudar a dar entrada em um apartamento novo. A empresa firmou uma parceria com QuintoAndar para ampliar a vaquinha para o pagamento de aluguel. Outro exemplo é a CashMe, que oferece empréstimos com imóveis como garantia. Hoje ela tem uma carteira de 700 milhões de reais em empréstimos.

Fugir do mercado de São Paulo

Apenas a cidade de São Paulo concentra mais de metade do mercado imobiliário brasileiro. Por isso mesmo, é um setor bastante concorrido. O grupo Patrimar busca escapar dessa disputa ao olhar para oportunidades em outras cidades. A empresa familiar, criada há mais de 50 anos, atua na região de Belo Horizonte nos segmentos de alta, média e baixa renda, no Rio de Janeiro em baixa renda e no interior de São Paulo, em cidades como Campinas, Sorocaba e Taubaté, também na baixa renda. Enquanto os empreendimentos de alta renda são gerenciados pela marca Patrimar, os de média e baixa renda estão sob a marca Novolar, criada em 2000. 

"Em São Paulo, há uma guerra por mão de obra e terreno. Muitas empresas paulistas estão com o bolso cheio depois de um IPO ou follow on na bolsa. É por isso que preferimos estar em outras praças", diz Alex Veiga, presidente do grupo. O próprio grupo Patrimar estava entre os interessados em abrir capital na bolsa, mas acabou adiando os planos por acreditar que a alta oferta de empresas fazendo IPO estava pressionando o valor dessas construtoras e incorporadoras. "O mercado está num momento bom, então queremos um preço justo. O IPO continua na nossa visão para o futuro e, na hora que houver uma janela, com certeza fazemos a oferta", diz o executivo.

Fundos imobiliários

Outra grande tendência é a entrada de Fundos de Investimento Imobiliário no mercado residencial, antes focados em imóveis comerciais, shoppings centers ou galpões logísticos. O número de pessoas físicas investindo em FIIs bateu recorde, totalizando 1,13 milhão em novembro de 2020, de acordo com levantamento da B3. Antes altamente concentrados no segmento corporativo, estes fundos estão agora atuando mais no residencial. A plataforma de compra e vendas Loft e a empresa de aluguéis Housi são algumas das empresas que passaram a estruturar fundos voltados especificamente para imóveis residenciais visando aluguel.

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"A criação desses fundos mostra o amadurecimento do mercado, com novas alternativas para os investidores e fundos dirigidos a públicos diferentes", diz Basilio Jafet, presidente do sindicato do setor imobiliário, o Secovi-SP. "Há um déficit de moradia para quase 70 milhões de famílias. Muitos continuam preferindo alugar, então é um investimento atrativo para quem deseja comprar imóveis para locação", diz ele.

Uma nova moradia para a classe baixa

Embora algumas das principais inovações e mudanças no mercado imobiliário sejam destinadas ao público da classe média e alta, Bruno Sindona acredita que há um potencial muito maior na classe baixa. Filho de mestre de obras, ele é fundador da incorporadora Sindona, que no ano passado somou mais de 47 milhões de reais em vendas no ano passado, e um dos destaques da lista da Forbes Under 30, que seleciona jovens inovadores, de 2019. "Fazemos imóveis para 90% do Brasil", diz o empreendedor de 32 anos. "O mercado imobiliário brasileiro não segue a realidade brasileira. Com exceção de algumas construtoras, o boom imobiliário não olha para as moradias populares."

O foco de sua incorporadora são imóveis na periferia de São Paulo, onde Sindona nasceu e foi criado. No lugar de prédios massificados e apartamentos compactos, a ideia é oferecer uma casa personalizada: os moradores podem escolher a cor de sua fachada, a partir de uma paleta estabelecida. De acordo com o empreendedor, essa medida simples faz com que os futuros moradores se sintam mais participativos na obra. "Muitas incorporadoras veem a moradia como commoditie, com prédios e plantas iguais", afirma o empreendedor.

A incorporadora Sindona faz parte de uma holding maior e mais verticalizada, que inclui também a Solcos, construtora e produtora de insumos, a imobiliária Sin!, a assessoria de crédito Crédito do Bem, a Tijolo Amarelo, startup de marketing, e a Cris, empresa de gestão de pessoas. Entre os planos para 2021 e o futuro próximo, estão lançamentos de 310 milhões de reais em valor geral de vendas e até empreendimentos voltados apenas para o aluguel.