7 mitos e verdades do empréstimo com imóvel de garantia

São Paulo — Você quer realizar um projeto pessoal como reformar a casa, fazer uma grande viagem pelo mundo ou investir na sua própria empresa? Para isso, vai precisar de um empréstimo de longo prazo, de valor alto e com o menor juro possível. Já pensou em colocar seu imóvel como garantia da operação? Essa pode ser sua melhor escolha.

O crédito com garantia do imóvel ainda é pouco conhecido no Brasil, mas não deveria ser. “Os bancos oferecem essa modalidade, mas ela não é divulgada porque, obviamente, existem outros serviços mais vantajosos para as instituições financeiras, com ‘spreads’ maiores”, diz o especialista Marcelo Prata, criador dos sites Canal do Crédito e Resale.com.br.

“Também há a barreira do preconceito. As pessoas geralmente associam o crédito com imóvel como garantia às famosas hipotecas americanas, que deram origem à crise do subprime de 2008. Essa associação aumenta a percepção de risco da operação”, completa Prata.

O risco, é claro, tem que ser colocado na ponta do lápis. Como é o seu bem que está em jogo, é preciso se informar e conhecer todos os detalhes do processo. Antes de pegar esse tipo de empréstimo, você tem que checar se ele está de acordo com as suas necessidades e possibilidades. Se for necessário, peça a ajuda de um planejador financeiro para isso.

“Não é um crédito indicado a qualquer pessoa. Quem o pega, tem que ter certeza de que conseguirá honrar os pagamentos”, diz Felipe Zullino, sócio do BankFacil, startup que realiza operações de crédito e tem a proposta de conduzir brasileiros a empréstimos com juros mais baixos.

“Se você tiver algumas dívidas mais caras, pode ser uma opção para trocá-las por um empréstimo mais barato, que caiba no seu bolso. Só não pode esperar as contas crescerem, porque aí, será tarde demais.”

Diferente do que acontece em países desenvolvidos, onde o crédito com imóvel de garantia é uma das primeiras opções de financiamento da população, aqui no Brasil os consumidores veem a modalidade como “última alternativa”, quando já perderam o controle financeiro, comenta Luiz Pedro Albornoz, sócio da Novi Soluções Financeiras, especializada nesse tipo de crédito.

"Há pessoas extremamente endividadas que acabam perdendo o patrimônio por falta de conhecimento. Em certos casos, usar o imóvel como garantia para quitar outras dívidas mais caras é melhor do que vender o bem a qualquer preço", diz.

A falta de conhecimento sobre essa modalidade de crédito gera muitas dúvidas. Veja a seguir o que é mito e o que é verdade sobre o empréstimo com imóvel de garantia.

VERDADE: As taxas de juros são menores

Uma das principais vantagens do crédito com imóvel de garantia é a taxa de juros, que é bem menor do que em outras modalidades, como o empréstimo pessoal, o cheque especial ou até mesmo o consignado —essa última é oferecida só a funcionários de empresas privadas, servidores públicos e aposentados pelo INSS.

A pedido de EXAME.com, o site Canal do Crédito levantou o juro médio mensal de operações de crédito com imóvel de garantia (o Banco Central não disponibiliza esse dado) e comparou com as taxas cobradas em outras modalidades de empréstimos, de acordo com números do BC. A diferença chega a 14,28 pontos percentuais. Confira:

Modalidade de crédito	Taxa de juros (pré-fixada) ao mês
Crédito com Garantia de Imóvel (CGI)	1,96%
Crédito Consignado - Público	2,08%
Crédito Consignado - INSS	2,29%
Crédito Consignado - Privado	2,90%
Crédito Pessoal (CP)	4,91%
Cartão de Crédito - Parcelado	7,25%
Cheque Especial	13,02%
Cartão de Crédito - Rotativo	16,24%

A variação é tão grande por um motivo óbvio: o banco tem certeza que vai receber o valor da dívida, mesmo se o tomador do crédito ficar inadimplente. Ou seja, o risco para o banco é zero.

MITO: O banco quer tomar meu imóvel

Não, o objetivo do banco não é tomar o imóvel das pessoas. “Imóvel para o banco é igual a rede para o trapezista. Ele quer ter ali, só para garantir, mas não pretende usar”, compara Prata, do Canal do Crédito.

Isso porque o imóvel para o banco representa custo. Já o empréstimo significa lucro (mesmo com a taxa de juros menor). Quando o cliente não paga e o banco fica com o direito de propriedade do imóvel, ele automaticamente se torna responsável pelos custos de manutenção do bem, como IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano) e condomínio, se for um apartamento.

Também há outros custos para a instituição financeira, como o ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis), que varia de estado para estado —em São Paulo é de cerca de 3% do valor do imóvel, por exemplo.

Quando há o calote, é realizado um leilão de venda do imóvel. Se ele for bem-sucedido, o banco fica com a quantia que faltava para o devedor quitar a dívida e o restante fica com o ex-proprietário. Já se o leilão não for bem-sucedido, há uma segunda tentativa. E, se nenhuma das duas tentativas resultar na venda do imóvel, o bem passa a ser 100% do banco e o devedor fica sem nada.

“É muito difícil chegar a esse ponto. Como a operação toda é muito custosa aos bancos, se o cliente não conseguir pagar, as instituições financeiras tentam renegociar a dívida, alongar o prazo para o pagamento, que pode chegar até 20 anos, ou até oferecer um período de carência até que ele consiga se reorganizar financeiramente, explica Albornoz, da Novi.

VERDADE: Mesmo com o imóvel de garantia, devo comprovar renda

Este é um erro comum de quem pensa em pegar um empréstimo com imóvel de garantia: achar que não precisará comprovar renda. Na verdade, será preciso, sim. A lógica é simples: como assumir o imóvel do devedor é uma operação custosa aos bancos, eles acabam ficando mais criteriosos para conceder esse tipo de crédito.

“O banco não tem o menor interesse em executar a garantia. Seria um final ruim para todos. Por isso, mesmo com o imóvel de garantia, a gente não abre mão da capacidade de pagamento desse cliente. Como é um crédito de longo prazo, é exatamente por isso que a análise tem que ser muito bem feita”, diz Rodrigo Monteiro de Barros, superintendente executivo de negócios imobiliários do Santander Brasil. “Só vai ser vantajoso para todo mundo se tudo ocorrer bem.”

Embora o Santander não divulgue o dado oficial, a taxa de inadimplência nessa modalidade é bem mais baixa do que nas demais opções de crédito, segundo o executivo do banco. O mesmo ocorre nas demais instituições financeiras.

Os bancos, no geral, tomam o cuidado de não comprometer mais de 30% ou 35% da renda mensal do cliente com as parcelas do empréstimo —uma forma de reduzir o risco de inadimplência.

MITO: Não posso vender o imóvel que foi usado como garantia

Se você colocar o imóvel como garantia de um empréstimo, isso não significa necessariamente que será impossível vendê-lo, mas o processo vai ser diferente do convencional.

“São duas operações que ocorrem de forma concomitante. Primeiro, você negocia a venda do imóvel com o comprador e esclarece que parte do valor terá que ser usada para quitar a dívida com o banco, a qual tem como garantia o próprio imóvel. O comprador quita o saldo devedor e espera que o banco dê baixa na alienação fiduciária [um termo que alega que o débito foi pago; o banco tem até 30 dias para fazer isso]. O comprador pode, então, pagar o restante do valor do imóvel para o proprietário e passar a propriedade para seu nome”, explica Prata, do Canal do Crédito.

Segundo ele, essa é uma prática comum do mercado, mas é importante que as partes envolvidas na transação procurem auxílio de advogados para se certificar de que todos os passos sejam seguidos. O proprietário do imóvel não conseguirá, de forma alguma, vendê-lo sem antes quitar o seu débito com o banco e sem o termo que comprova esse pagamento.

VERDADE: Não posso colocar meu imóvel como garantia de uma 2ª operação

Esta é uma determinação do órgão regulador: cada imóvel só pode estar alienado para uma única operação. Ou seja, você não pode colocar como garantia de um empréstimo o mesmo imóvel que já está sendo usado como garantia em uma operação anterior.

“É uma decisão sábia do órgão regulador. Protege as instituições financeiras e os próprios tomadores de crédito”, diz Prata, do Canal do Crédito. “Quando o cliente fica inadimplente em um empréstimo, ele provavelmente não vai conseguir pagar outras contas. Nesse caso, se a garantia for a mesma, alguém que emprestou vai ficar no prejuízo. Por isso que é bom o cliente não poder se alavancar.”

MITO: O imóvel usado como garantia tem que ser meu

Não necessariamente o imóvel que servirá como garantia do empréstimo terá que ser seu, mas o dono do bem deverá estar de acordo com a operação e sua assinatura vai também estar no contrato. Ele é o chamado interveniente garantidor, ou seja, também entra como responsável financeiro pela dívida.

“Você tem renda e crédito aprovado, mas não tem um imóvel no seu nome e quer abrir seu próprio negócio. Se o seu pai tiver um imóvel em nome dele e concordar em colocá-lo como garantia do empréstimo, não tem o menor problema, mas ele também deverá constar no contrato”, diz Barros, do Santander.

“Não precisa também ser necessariamente um parente direto para ser interveniente garantidor. Pode ser um amigo, por exemplo. Basta que a pessoa esteja de acordo com a operação e assine o documento”, completa o executivo.

VERDADE: Só vou conseguir empréstimo de até 60% do valor do imóvel

Esta é outra determinação do órgão regulador: a quantidade de dinheiro que o banco poderá emprestar ao tomador de crédito não pode ultrapassar o limite de 60% do valor do imóvel. É, novamente, uma forma de proteger tanto os bancos quanto os clientes.

“A avaliação do imóvel é sempre feita por uma empresa terceirizada e a regra dos 60% vale para o valor de mercado do imóvel que essa empresa vai apresentar”, diz Zullino, do BankFacil.

“Normalmente, como o valor dos imóveis é alto, os próprios clientes pedem emprestado um percentual abaixo disso, em torno de 50%”, completa Zullino. No Santander, costuma ficar em torno de 40%, afirma Barros.