5 perguntas e respostas sobre fundos imobiliários

O professor Arthur Vieira de Moraes, da EXAME Research (a divisão de análise de investimentos da EXAME), responde a perguntas de investidores em seu programa semanal.

O FIIs em EXAME vai ao ar toda sexta-feira às 15h no canal da casa de análises no YouTube.

Veja abaixo as perguntas respondidas no último programa, que foi ao ar nesta sexta-feira, 9 de outubro:

1 – Vale a pena investir em REITs (os FIIs americanos) com o objetivo de diversificar a carteira?

Diversificação é sempre bom, e se for internacional melhor ainda. Mas deve ser apenas um pedaço de sua carteira. Existem manuais que aconselham que até 20% da carteira esteja aplicado no exterior, não mais do que isso.

Recentemente a B3 permitiu o acesso dos BDRs para pequenos investidores e existem hoje REITs sendo negociados na B3.

O primeiro fundo imobiliário do mundo nasceu nos EUA. O que os FIIs brasileiros copiaram do modelo americano? A pulverização e distribuição da maior parte do lucro do fundo. Nos EUA o fundo é obrigado a distribuir 90% do lucro, aqui, 95%. É a forma que os REITs e FIIs conseguem obter vantagens fiscais. Uma ação de uma companhia pode distribuir os proventos que quiser. Nos FIIs é uma obrigatoriedade que seja a maior parte.

A principal diferença entre os REITs nos EUA e os FIIs no Brasil é que os REITs podem se alavancar. Ou seja, os fundos americanos pode pegar emprestado e comprar mais ativos do que o que têm como aplicações dos cotistas

2 – Quando as ações pagam dividendos, a B3 faz um ajuste no preço. Com os FIIs acontece a mesma coisa?

Sim, nos FIIs o rendimento é pago, distribuído em dinheiro, vai para a conta do investidor e é ajustado na cota. É um ajuste contábil que a B3 tem de fazer. No dia seguintes o FII se movimenta independente desse ajuste.

Por isso quando se fala em preço ajustado costuma-se incluir rendimentos pagos, como se tivessem sido reinvestidos. Acompanhar o preço ajustado mostra a importância de reinvestir os proventos sempre que possível.

3 – O que é flipagem?

É a compra e venda das cotas de FIIs ou ações no primeiro dia de negociação. No caso de fundos imobiliários já se sabe o preço e o mercado aceita ou não pagar. Já nas ações há uma faixa de preço e depois se anuncia o preço final.

Não há nenhuma pesquisa que mostre que a ação ou FII vai valorizar no primeiro dia de negociação. Mas a flipagem tem como objetivo ganhar rápido em uma operação curta, que acontece em um mercado aquecido.

4 – O IFIX (Índice de fundos imobiliários) atingiu 2.800 pontos. Você acha que já bateu no teto?

Não tenho a menor idéia. Os ativos tendem a valorizar ao longo do tempo, e o gráfico do indicador mostra que não é o teto, que o iFixjá ficou acima disso no passado. Mas não quer dizer nada.

É importante acompanhar o indexador, ainda mais com a chegada de fundos passivos. Mas caso você pense em acumular renda com FIIs é melhor ter como foco o rendimento da carteira do fundo, e não do indexador.

5 – Qual é o passo a passo para abrir conta no exterior?

É simples operacionalmente, hoje é possível fazer tudo pela internet.

O que não é simples são as regras tributárias, como você vai declarar o Imposto de Renda. E também as regras sucessórias. Se o investidor falecer, qual a regra do país? Tem país que é herdeiro do investimento, e sobra pouco para os filhos.

Por isso indico contratar um advogado tributarista antes de aplicar fora do Brasil. Ou comprar BDRs, que são negociados em reais na B3.