Meio milhão de casas entregues e recuperação a caminho: por que a MRV está otimista com 2024

A MRV alcançou neste início de ano uma marca inédita no mercado brasileiro: entregou a chave de número 500 mil. Com meio milhão de casas no portfólio, a MRV estima que mais de 1,6 milhão de pessoas vivam em imóveis construídos pela empresa – uma população superior à cidade de Recife, a nona capital mais populosa do País. 

“Nenhuma construtora tinha feito algo próximo a isso na história do Brasil. E temos um potencial de continuar crescendo: a projeção atual é que o número de habitações no País continue deficitário por, pelo menos, duas décadas”, afirmou Rafael Menin, CEO da MRV, em entrevista à EXAME.

No ritmo atual, a MRV estima que levaria mais 12,5 anos para dobrar o patamar e alcançar a marca de 1 milhão de casas entregues. O trunfo está na capilaridade da construtora, considerada a maior da América Latina, com operação em 100 cidades brasileiras. “Certamente estamos prontos para as próximas 500 mil entregas”, destacou o CEO.

Enquanto se prepara para o horizonte mais longo, a MRV enfrenta, no curto prazo, um desafio de confiança entre os investidores. O temor do mercado é que a MRV revise para baixo seu guidance para 2024, diminuindo o lucro por ação para este ano. Com isso no radar, os papéis da empresa estão na lanterna do Ibovespa no acumulado do ano, com uma queda de quase 30%.

Questionado pela reportagem, o CEO reforçou que não poderia adiantar as informações antes do Investor Day, programado para março deste ano. Mas se disse otimista com as perspectivas para a MRV nos próximos meses, antevendo um ano “ainda melhor” que o de 2023. 

“Na parte operacional, o turnaround já aconteceu. Há espaço ainda para um ajuste fino, que vai acontecer ainda este ano e, em um segundo momento, a recuperação financeira”, destacou Menin.

O descompasso, segundo o CEO, se explica pelo modelo da companhia, que inclui três anos de safra na demonstração do resultado do exercício (DRE). “A recuperação financeira tem um delay de aproximadamente de 1 ano e meio para a operacional -- e ela vem melhorando a cada trimestre com a incorporação de novas safras”, disse. 

É justamente esse efeito dos projetos mais antigos, de margens menores, que preocupa o mercado. O fator, inclusive, eclipsou parte dos resultados positivos da MRV apresentados na prévia operacional do quarto trimestre divulgada na última semana. A construtora teve a primeira geração de caixa – que atingiu R$ 86 milhões no último trimestre de 2023 – após três anos de fluxo negativo. As vendas da MRV, por sua vez, totalizaram R$ 2,38 bilhões no período, uma alta de 55,8% na comparação anual.

Uma das frentes de preocupação é a Resia, subsidiária americana que enfrenta um cenário macroeconômico difícil, de juros altos nos Estados Unidos. Neste ponto, Menin faz novamente uma separação entre operacional e financeiro. A operação de compra de terreno, construção e aluguel tem caminhado bem, segundo o CEO. O desafio é a venda do ativo alugado para os fundos: a alta dos juros diminui a margem. 

Neste caso, a solução é uma virada de cenário, que deve acontecer ainda este ano. “A expectativa do mercado é que a partir da metade do ano os juros comecem a cair. E isso permitirá que a margem de reciclagem de ativos fique menos estreita”, afirma.

No Brasil, as fichas estão postas no foco que o governo Lula tem dado ao Minha Casa Minha Vida (MCMV), maior programa de habitação popular do Brasil e principal filão de atuação da MRV. 

“No início do ano passado houve uma atualização nas regras do programa, que permitiu uma contratação de 30% de unidades a mais já no ano passado. O orçamento é plurianual, então vemos um volume de contratação de 400 mil moradias por ano até 2026, que é um bom volume. Continuamos muito otimistas com a atenção que o governo tem dado ao programa”, completa Menin.