Novo índice EXAME-Loft revela especulação imobiliária por bairro

O mercado de imóveis no Brasil resistiu à crise provocada pela pandemia, com um crescimento de vendas de unidades novas e usadas na casa de dois dígitos. É um processo estrutural impulsionado em parte por juros baixos mas também pelo avanço da tecnologia e de players que trouxeram praticidade e transparência para as negociações em um setor tradicionalmente marcado pelo desequilíbrio e ausência de informações entre as partes envolvidas.

É nesse contexto que nasce o Índice Especulômetro EXAME-Loft, que une a EXAME com a Loft, uma das principais startups dedicadas ao mercado de imóveis no país e uma das líderes com sua plataforma digital de compra e venda.

O "Especulômetro" mede, por meio de uma ferramenta de precificação desenvolvida pela Loft, a diferença percentual entre o preço de anúncio pelo proprietário na sua plataforma e o valor de fechamento do contrato entre as partes, registrado em cartório nas matrículas dos imóveis.

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"Todo mundo que vai à feira ou a uma loja de carros sabe que o valor de pedida é muito diferente do valor final da compra. Ter essa informação da diferença de valores para os imóveis encurta a distância até o preço do equilíbrio e do tempo de negociação para o fechamento do negócio, para os dois lados", afirma Daniel Scalli, diretor de Engenharia e Data Science da Loft.

"A jornada de compra e venda é desafiadora, e dar visibilidade para esse obstáculo a ser superado pode dar segurança a ambos os lados de que estão fazendo um bom negócio", completa o executivo.

A base do Índice Especulômetro EXAME-Loft abrange imóveis ofertados e transacionados em 12 dos maiores bairros no entorno do centro da cidade de São Paulo, maior mercado do país.

A plataforma conta atualmente com mais de 15.000 apartamentos ativos em mais de 130 bairros nas cidades de São Paulo e do Rio de Janeiro.

Para amenizar os efeitos sazonais, a metodologia considera a diferença de preços em uma média móvel trimestral, com referência a dois meses antes por causa do tempo que leva para que os cartórios disponibilizem as informações.

A primeira edição do Índice Especulômetro EXAME-Loft revela que a diferença entre o preço anunciado e o de fechamento chegou no trimestre encerrado em abril a 34,24% no bairro do Itaim Nobre, uma região próxima ao Parque do Povo, na zona oeste da capital paulista. É a maior diferença entre os 12 bairros da amostra (veja a seguir).

Em 11 dos 12 bairros a diferença de preços está na casa de dois dígitos, o que dá a dimensão de como o potencial comprador precisa de fato negociar para conseguir o preço que é capaz ou está disposto a pagar.

A série histórica montada pela Loft para o índice começa com o trimestre encerrado em janeiro deste ano. E revela que a diferença tem ficado entre o intervalo de 10% a 40%, o que representa uma margem considerável. No caso mais extremo, significa dizer que um imóvel colocado à venda por 1 milhão de reais acaba sendo vendido por 600.000 reais.

Essa foi a diferença (39,48%, para ser mais exato) nos preços de imóveis anunciados e efetivamente transacionados no bairro do Alto de Pinheiros no trimestre encerrado em fevereiro, segundo o indicador.

O índice vai trazer também o preço médio do metro quadrado em cada um desses bairros (veja a seguir).

O diretor de Engenharia e de Data Science da Loft explica que a existência da diferença de preços é natural, mas não na magnitude encontrada no mercado brasileiro.

"Entendemos que o principal fator de explicação é justamente a ausência de oferta de informações precisas, o que faz com que em média, nas cidades brasileiras, esta diferença gire em torno de 25%", afirma.

"Nos Estados Unidos, por exemplo, onde existe um sistema em que todos os agentes de mercado registram as transações em um banco de dados de acesso público, essa diferença é muito menor, abaixo de 10%."

Loft: um dos unicórnios brasileiros

A Loft foi fundada em 2018 pelos empreendedores Florian Hagenbuch e Mate Pencz e é uma startup que busca facilitar a compra e a venda de apartamentos por meio de uma plataforma digital, com preços e informações verificadas e soluções que tendem a agilizar e proporcionar praticidade na negociação.

O tempo médio de fechamento de um negócio por meio da plataforma é de quatro meses, um terço da média do mercado (um ano).

A última rodada de captação em abril levou o valuation da Loft para 2,9 bilhões de dólares (cerca de 14,5 bilhões de reais ao câmbio atual), o que a colocou como uma das mais valiosas startups da América Latina.