Lançamentos de imóveis disparam: é hora de comprar o setor na baixa?

Nenhuma métrica cresce mais nas prévias operacionais de incorporadoras do que o volume de lançamentos. Even (EVEN3), Moura Dubeux (MDNE3), Lavvi (LAVV3), Plano & Plano (PLPL3), Melnick (MELK3), EZTec (EZTC) e Mitre (MTRE3) elevaram em pelo menos 50% o valor geral de vendas (VGV) dos lançamentos em 2021. 

Entre as que mais surpreenderam os investidores está a Mitre. A empresa com foco no mercado paulistano aumentou seu VGV de lançamentos em 146,8% no quarto trimestre em relação ao mesmo período de 2020. Analistas do Credit Suisse classificaram o movimento como “ousado”, considerando “o ambiente muito mais desafiador”. 

As vendas da Mitre não acompanharam o ritmo, crescendo 11%. Como resultado, o indicador de vendas sobre oferta (VSO) caiu de 60,2% para 35,5% nos últimos 12 meses. Ou seja, mais da metade do que foi lançado não foi vendido. Para o Credit Suisse, a estratégia de crescimento nessa fase do ciclo econômico enseja “cautela”. 

O principal desafio do setor, de longe, são as taxas de juros, que subiram intensamente desde as mínimas históricas de 2020 e 2021 – e vão continuar subindo. Pelo consenso de mercado, a Selic, hoje em 9,25% ao ano, passará para 11,75% e encerrará 2022 nesse patamar. Um ano atrás, a mesma taxa estava em 2%.

Os efeitos do aperto monetário já foram sentidos pela EZTec. Em 2021, as vendas da incorporadora não só ficaram para trás da expansão de 65% do volume lançado como caíram 3% em relação a 2020. 

A EZTec afirmou ter revisitado seus planos de lançamentos “devido a questões como covid, inflação e elevação da taxa de juros.” Com isso, a incorporadora não cumpriu o guidance para o biênio de 2020 - 2021, que previa de 4 bilhões a 4,5 bilhões de reais em lançamentos.

No período, a EZTec lançou 3,06 bilhões de reais em VGV, dos quais 1,91 bilhão de reais em 2021. Ainda que abaixo do prometido ao mercado, a empresa considerou o volume "adequado à situação econômica do país”. Além disso, o guidance para o biênio de 2021 e 2022 não foi divulgado devido às incertezas domésticas. 

"Mesmo que o cenário continue incerto, e o ambiente, ruim para as construtoras, parece que a EZTec se preparou bem para o período, diminuindo os lançamentos programados", afirmam analistas da Levante em relatório.

Hora de comprar na baixa?

Apesar do cenário adverso para as construtoras, parte já está precificado nas ações. Na bolsa, empresas como Cyrela (CYRE3), Mitre e EZTec acumulam perdas de mais de 50% no período de um ano. O Índice Imobiliário da B3 (IMOB), que também engloba empresas de shoppings centers, caiu 33% no período, enquanto o Ibovespa, 12,30%.

Tamanha desvalorização pode ter aberto espaço para oportunidades. Uma delas, segundo analistas do BTG Pactual (BPAC11), seriam as ações da MRV (MRVE3), que caíram 46,6% desde janeiro de 2021. 

A incorporadora mineira, que apresentou prévia operacional ontem, terça-feira, dia 18, registrou crescimento de 25% em seu VGV de lançamentos e de 8,1% em vendas no ano passado. Considerando somente a frente principal de negócios, que leva o nome da empresa, as vendas caíram 14,9%. 

Analistas do BTG Pactual, porém, ressaltam o crescimento da Luggo e da AHS, esta uma subsidiária da MRV com foco nos Estados Unidos. As vendas da AHS, por exemplo, dispararam 547,5%, saltando de 3% para 21,7% das vendas totais do grupo no ano. Com preço-alvo de 23 reais para a ação, os analistas projetam potencial de alta de 114%.