Como os fundos imobiliários devem se adaptar ao mercado imobiliário?

Como a ação do tempo impacta um fundo imobiliário? Como um gestor de fundos e um cotista devem se adaptar às mudanças que acontecem em sociedade e se refletem no mercado imobiliário? Estas foram as questões debatidas no mais recente episódio do programa FIIs em EXAME, que vai ao ar no YouTube da EXAME Invest.

Desta vez, Arthur Vieira de Moraes, professor e especialista em fundos imobiliários, conversou sobre a adaptação dos FIIs ao mercado imobiliário com o convidado Alexandre Rodrigues, sócio e gestor da Rio Bravo Investimentos. Na conversa, Rodrigues explicou o momento dos fundos MBRF11 (Banco Mercantil do Brasil), RBVA11 (Rio Bravo Renda Varejo) e RBRS11 (Rio Bravo Renda Residencial) e como a gestão da Rio Bravo está os adequando às novas realidades de mercado.

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MBRF11

No caso do MBRF11, por exemplo, o mais antigo dos três fundos em questão, Rodrigues afirma que o fundo surgiu para atender a demandas de um momento anterior, coerentes com o período. Porém, devido às consequências do cenário de pandemia, veio à tona a necessidade de reinventá-lo e de encarar novos desafios. “Naquele momento, nós trouxemos uma proposta de venda do centro de tecnologia para os cotistas, os cotistas aprovaram e foi vendido. O fundo ficou ‘redondo’ novamente, mas os efeitos da pandemia trouxeram novos desafios para o Mercantil do Brasil, então estamos tentando trazer uma nova roupagem para o fundo, um novo regulamento, uma nova forma de trabalhar, que acreditamos que será mais sustentável e de longo prazo”, explica.

Rodrigues também conta que a mudança de regulamento é um dos pontos mais cruciais da nova era do fundo. “No regulamento do fundo, ou seja, na forma como foi constituído, o fundo não pode alugar para nenhum inquilino que não seja o Banco Mercantil do Brasil. Ainda, qualquer alteração contratual precisa passar em assembleia. E isso, na nossa visão, principalmente por causa de uma potencial decisão do banco de rescindir parcialmente o edifício-sede, causou uma dificuldade muito grande de colocar a gestão dentro do portfólio desse fundo. Esse é um dos pontos principais que precisamos corrigir na consulta formal que estamos tratando agora com os investidores”, detalha. Clique aqui para assistir à conversa completa.

Gestão de FIIs: de passiva para ativa

Durante a entrevista, o professor Vieira de Moraes comentou como a transição da gestão passiva de diversos fundos imobiliários, comum há uma década, para a gestão ativa foi um ensinamento para todo o mercado. Os três fundos em questão da Rio Bravo viveram essa transição recentemente e ainda estão se adaptando.

“Um grande aprendizado de todo esse processo é que os imóveis precisam de gestão, de um acompanhamento próximo. Muitas coisas aconteceram nos últimos 10 anos. A tecnologia mudou, os bancos precisaram de menos espaços, menos agências bancárias, conseguiram ocupar melhor o prédio e reduzir parte do que ocupavam… Então, tudo isso exige que os gestores estejam sempre pensando à frente, em novas possibilidades para o ativo”, explica Rodrigues. Assista ao novo episódio a seguir:

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