BDRs de Reits: um ativo facilitado para investir em imóveis dos EUA

A popularização dos fundos imobiliários, que já contam com 1,4 milhão de cotistas no país, é um dos símbolos da busca por diversificação pelo investidor. Com a liberação dos BDRs (os recibos de ativos negociados no exterior) para pessoas físicas há menos de um ano, um novo produto tornou-se acessível a esse público: os REITs (sigla para Real Estate Investment Trust), como são conhecidos os fundos imobiliários no mercado americano.

O momento favorece a popularização. O mercado de REITs tem apresentado uma forte performance desde o início do ano, com o índice MSCI U.S. REIT acumulando alta de mais de 25%. O principal índice brasileiro de fundos imobiliários, o IFIX, tem perdas de 3%.

Visando a demanda por esse tipo de investimento, a gestora RBR montou no início do ano um fundo de BDRs de Reits -- tratase do primeiro do mercado brasileiro. No ano, a rentabilidade acumulada já supera os 30%.

Ao todo, são cerca de 2.300 cotistas no fundo. Ainda que uma fração mínima do total de pessoas que investem em fundos imobiliários, o crescimento do fundo tem sido acelerado. Segundo a plataforma Mais Retorno, que utiliza dados da Anbima, o número de investidores no fundo aumentou cerca de 30% nos últimos 30 dias.

“É natural o investidor querer diversificar o portfólio com ativos imobiliários dos Estados Unidos, que tem uma economia resiliente. Vejo uma tendência muito positiva para os REITs nessa janela de dois a três anos”, diz Daniel Malheiros, sócio-gestor da RBR Asset. 

Arthur Vieira de Moraes, especialista em fundos imobiliários e professor da EXAME Academy, destaca as principais diferenças entre REITs e fundos imobiliários no Brasil. 

“A principal diferença é o tamanho: os REITs são muito grandes e têm um nível de risco diferente, que é mais arrojado. Como são empresas, é permitido tomar empréstimo, o que não ocorre com fundos imobiliários. O nível de alavancagem chega a 2.000%”, explica Vieira. 

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“Mas, estudando bem o fundo, é possível investir com bastante qualidade. Pensando em diversificação, há setores que aqui são pouco desenvolvidos, como residencial e de antenas de celulares”, diz. Um desses REITs de antenas é o American Tower Corporation (T1OW34), com 130 bilhões de dólares de mercado.

Além dos possíveis ganhos com a valorização do investimento, os REITs, assim como os fundos imobiliários, distribuem seus rendimentos, mas em dólar. 

“Dependendo do BDR de REIT, é possível obter uma renda anual dolarizada de até 5% ao ano, como o caso do SL Greem Realty, o maior proprietário de imóveis em Manhattan, cujo BDR no Brasil tem o código S1LG34”, diz Bernardo Carneiro, CFA, analista de BDRs e ações internacionais do BTG Pactual digital.

Apesar das oportunidades do mercado de REITs, os cerca de 30 disponíveis por meio de BDRs ainda representam uma parcela limitada se comparados aos mais de 170 do mercado americano.

Daniel Malheiros, que também tem um fundo de investimento direto em REITs dos Estados Unidos, afirma que o mercado brasileiro ainda tem restrições no mercado de BDRs. 

“Nosso portfólio não é 100% do que gostaríamos que fosse porque não há BDRs de determinados REITs.” Mas, segundo ele, essa realidade deve mudar em breve. “Esperamos que, até o fim do ano, o número de BDRs de REITs suba para 40; e para 60 ou 70 até o ano que vem”, afirma o gestor da RBR.