A visão de Lemann e seus sócios sobre o investimento em imóveis

O trio de bilionários da 3G Capital e seus familiares estão aumentando sua aposta em imóveis no Brasil, em um momento em que a economia patina sob efeitos da pandemia do Covid-19.

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Empresas ligadas a Jorge Paulo Lemann, Marcel Telles e Carlos Alberto Sicupira aumentam suas apostas em escritórios, centros de conveniência e construção de apartamentos para aluguel de longa duração. O objetivo é aproveitar as oportunidades criadas pela pandemia em um país que lidera o mundo em mortes diárias da doença.

“Os próximos 18 meses serão muito desafiadores para o setor de imóveis comerciais, e esse é o momento de fazer compras, porque os vendedores tendem a flexibilizar preços”, disse Fabio Itikawa, diretor financeiro da São Carlos Empreendimentos e Participações (SCAR3), empresa criada pelos fundadores da 3G e que agora é de propriedade de seus herdeiros.

O Brasil vive sua pior fase da pandemia, com mais de 340.000 mortos pela doença e recordes diários sendo quebrados no número de novos casos. As vacinações estão progredindo lentamente, com apenas 2,9% de seus 212 milhões de habitantes totalmente imunizados, de acordo com dados compilados pela Bloomberg. A economia está passando por dificuldades, com setores de atividade fechados, aumento do desemprego e queda no crescimento.

Centros comerciais

A situação, porém, criou possibilidades para a São Carlos, especializada em compra, reforma e revenda de escritórios.

Em fevereiro, a empresa anunciou a aquisição de três andares do Morumbi Office Tower, no bairro da Chácara Santo Antonio de São Paulo, por 44 milhões de reais. O vendedor era uma família rica, que enfrentava problemas de vacância e de inquilinos insatisfeitos pedindo descontos no aluguel, disse Itikawa, sem identificar o proprietário.

A São Carlos também anunciou um acordo para a compra de um centro comercial na cidade de Cotia por 33 milhões de reais.

A estratégia deles é renovar centros comerciais de conveniência, atraindo inquilinos como drogarias, bancos, supermercados e outras empresas de serviços essenciais que permanecem abertos durante o pior da pandemia, disse ele.

Diferentemente de shoppings centers, que foram fechados nas fases mais agudas da pandemia, centros comerciais têm estruturas a céu aberto e concentram serviços essenciais. Em 2020, os da São Carlos registraram um aumento de 12% nas vendas, disse Itikawa.

A empresa tem cerca de 700 milhões de reais disponíveis para compras adicionais, incluindo dinheiro e dívida, segundo ele.

Melhores oportunidades vêm na crise

Os preços dos imóveis comerciais em São Paulo subiram 0,65% nos 12 meses encerrados em fevereiro, segundo o Índice FipeZap, ante inflação de 5,2% no mesmo período.

“Quando o mercado vai mal é que você tem as melhores oportunidades”, disse Itikawa.

Lemann, Telles e Sicupira detêm uma fortuna combinada de 44 bilhões de dólares, de acordo com o Índice de Bilionários da Bloomberg. Eles são mundialmente conhecidos por alguns dos maiores negócios no setor de consumo, e detêm participações na Anheuser-Busch InBev, a maior cervejaria do mundo, e na Restaurant Brands International, a empresa por trás do Burger King.

Ricos do mundo todo têm aproveitado a pandemia para comprar ativos imobiliários com preços mais baixos.

Os bilionários irmãos Reuben compraram hotéis recentemente em Nova York e Veneza, enquanto a unidade de negócios imobiliários do homem mais rico da Tailândia, Charoen Sirivadhanabhakdi, disse que também planeja adquirir hotéis com pagamentos de dívida em atraso no país, apostando em um rápido renascimento do turismo conforme o Sudeste Asiático reabre para visitantes estrangeiros.

Os ativos imobiliários dos fundadores do 3G vieram em parte das Lojas Americanas, a rede varejista brasileira que eles possuem há mais de quatro décadas. A São Carlos foi originalmente criada para administrar lojas da empresa antes de voltar seu foco para escritórios.

Apartamentos de aluguel

Eles também são compradores em outro canto do mercado imobiliário brasileiro. Telles e um dos seis filhos de Lemann, Jorge Felipe Lemann, mais conhecido como Pipo, são sócios da JFL Holding, especializada na compra de terrenos para construção de prédios de apartamentos para aluguel em bairros nobres de São Paulo.

“Começamos em 2015 e nosso plano era crescer por meio de projetos greenfield para ter mais controle sobre o preço do condomínio”, disse Carolina Burg, uma das fundadoras e sócias da JFL.

Mas, depois que as recessões de 2015 e 2016 no Brasil criaram oportunidades de compra, a empresa mudou de estratégia e acabou adquirindo alguns edifícios já construídos.

Os apartamentos alugados da JFL são mobiliados, oferecendo serviços como limpeza, manutenção e até café da manhã com aluguéis que variam de 7.800 reais a 53.000 reais por mês.

Embora a pandemia tenha reduzido a demanda de executivos, que passaram a viajar menos, a empresa conseguiu compensar com contratos mais longos de pessoas que buscavam casas maiores, disse ela.

A JFL comprou recentemente dois imóveis em São Paulo, um no bairro dos Jardins, onde construirá dois prédios, e outro na rua General Mena Barreto, próximo ao Parque do Ibirapuera. A empresa está negociando outros quatro prédios e tem de 600 milhões de reais a 1 bilhão de reais para investir neste ano, disse Burg.

A carteira de imóveis do JFL valerá cerca de 2,5 bilhões de reais quando todos os edifícios estiverem prontos, ela estimou.

“Há muito espaço para crescer, mas queremos buscar retornos atraentes”, disse Burg. “Precisamos ter cautela, porque com juros baixos há muito mais compradores competindo conosco no mercado imobiliário residencial e algumas coisas estão sendo vendidas a preços absurdos.”