Rendimentos dos aluguéis nos EUA superam retornos de títulos públicos

Em período de inflação e Selic em alta no Brasil, a categoria de investimento em imóveis multifamily nos Estados Unidos pode ser uma estratégia interessante para quem busca proteção de capital, por meio da alocação no exterior, e rendimentos melhores. Enquanto os títulos públicos americanos, nos últimos dez anos, ofuscaram os rendimentos dos títulos de outros países em cerca de 1,904%, a renda proveniente das propriedades multifamily foi significativamente mais forte, e ficou em 4,546%.

Os registros dos últimos 12 meses apontam que os chamados treasuries americanos apresentaram 1,060% de proventos, ao passo que os dos aluguéis de apartamentos ficaram em 3,777%, segundo análise da Conti Capital, gestora de investimentos em real estate, realizada em março com base em dados do quarto trimestre de 2021 do NCREIF, fornecedor de índices de desempenho de investimento para propriedades comerciais nos EUA.

O estudo mostra que investir em imóveis multifamily oferece resiliência, há uma taxa de retorno maior, se comparado aos pagamentos do Tesouro americano. Segundo o CEO e fundador da Conti Capital, Carlos Vaz, os treasuries são opções de investimento mais seguros, globalmente, mesmo quando comparado com títulos públicos de outros países com sistemas financeiros similarmente fortes.

No entanto, de acordo com ele, junto a essa forte segurança há um rendimento limitado e, como contrapartida, as propriedades multifamily carregam o benefício adicional de ter um hedge inflacionário historicamente comprovado, já que moradia é uma das necessidades básicas da vida e não é facilmente sacrificada em tempos desafiadores, além de possuírem vencimentos maiores e mais vantajosos para os investidores.

Estudando os índices do Tesouro de 15 países, no último ano, apenas Estados Unidos e Reino Unido apresentaram rendimentos favoráveis e próximos, enquanto nações como Suíça, Alemanha, Japão, França e Espanha registraram taxas negativas, por exemplo. O movimento foi parecido ao olharmos para a década, porém todos com retornos positivos e com os proventos mundiais numa faixa entre 1,273%, dos títulos ingleses, e 0,995%, do Tesouro espanhol.

Embora a renda dos apartamentos americanos esteja menor agora, considerando os últimos 20 anos, ainda assim superou o rendimento dos treasuries em todo o período. “O histórico de retornos robustos, demanda contínua e a possibilidade de locação no curto prazo são apenas algumas das razões pelas quais o setor imobiliário multifamily dos EUA é uma interessante opção de investimento”, diz Vaz.

No Brasil, as sucessivas altas dos juros fizeram com que muitos investidores preferissem apostar na renda fixa. E nesse movimento, alguns títulos do Tesouro Direto chegaram a valorizar 14%, no acumulado de 2021. Se considerarmos que é ano eleitoral no país, fato que gera mais volatilidade econômica, por exemplo, especialistas indicam que vale considerar a diversificação de investimentos como um caminho para tirar o risco da mesa.

“Se o custo Brasil aumenta, há necessidade de manter uma Selic mais alta, o que gera problemas econômicos internos, pois esse custo precisa ser repassado de alguma forma. E é nesse sentido que a demanda por investimento fora é favorecida, já que alocar capital no exterior pode ser uma estratégia de hedge”, afirma o CEO da Conti.

Ainda de acordo com o executivo, os proprietários de imóveis são capazes de adaptar o valor do aluguel ao aumento da inflação, no mundo todo, o que beneficia o segmento. Indo além, apartamentos têm contratos normalmente mais curtos do que os de escritório, varejo ou industriais, o que cria maior flexibilidade para que os proprietários ajustem as taxas de aluguel conforme o momento econômico, o que justifica as vantagens oferecidas pela categoria multifamily.

Para o CEO, a preservação da riqueza, por meio de estratégias de proteção de capital que consideram investir em imóveis, sobretudo os de aluguéis e nos EUA, país em que há governança sustentável e uma moeda forte, como o dólar, e em que o setor é consolidado e vive expectativas de novos bons momentos, pode ser vista como uma boa opção de investimento em tempos de incerteza econômica ou geopolítica mundiais.

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